Verhuurde woningen: is het nog wel rendabel?

Binnen ons werkveld komt vaak de vraag “verhuurde woningen, is dat nog wel rendabel?” Deze vraag is dan ook niet geheel misplaatst met de onzekerheden waarmee beleggers te maken hebben of krijgen de komende tijd. Er blijven niet veel betaalbare huurwoningen over voor de middenklasse. Huurwoningen worden of in de vrije huursector geplaatst of worden nog tegen de hoge leegwaardes uitgepond. Veel beleggers trekken door de veranderingen in het WWS-stelsel (regulering midden huur), verduurzamingsopgaaf en het veranderende box-3 stelsel snel de conclusie, dat ze moeten verkopen, maar is dit wel de juiste conclusie?

De vrije huursector en huurpunten, wat was dat ook alweer?

In 2023 lag de liberalisatiegrens voor verhuurde woningen op € 808,06 kale huurprijs. Deze is per 1 januari 2024 geïndexeerd naar € 879,66. De vaststelling van deze grens gebeurt aan de hand van het WWS-puntensysteem, dat de kwaliteit van verhuurde woningen omzet in punten.

De liberalisatiegrens van € 879,66 in 2024 wordt bereikt bij 148 punten. Woningen met minder dan 148 punten worden beschouwd als sociale huurwoningen, waarbij de maximale huurprijs wordt bepaald door het aantal behaalde punten. Woningen met 148 punten of meer bevinden zich in de vrije sector, waar geen maximale huurprijs van toepassing is.

Als een woning wordt verhuurd voor meer dan € 879,66 kale huurprijs, kunnen huurders binnen zes maanden na het ingaan van het contract de huur laten toetsen door de huurcommissie. Bij verhuur van een woning met een tijdelijk contract heeft de huurder tot zes maanden na het einde van het tijdelijke contract de mogelijkheid om de huurprijs te laten toetsen.

Wat gebeurt er met de huurpunten in 2024?

De huurprijzen zijn in de vrije sector de afgelopen jaren sterk gestegen. Demissionair woonminister Hugo de Jonge wil daarom de huurmarkt reguleren. Het doel van het reguleren is om huurwoningen betaalbaarder te maken. De minister wil dit bereiken door het invoeren van De Wet Betaalbare Huur. Deze wet had een oorspronkelijke invoeringsdatum van 1 januari 2024, maar wordt verplaatst naar 1 juli 2024. Het doel is om het woningwaarderingsstelsel (WWS) eenvoudiger, voorspelbaarder, dwingend en handhaafbaar te maken. De wet is van toepassing op huurwoningen tot en met 186 punten, met een bijbehorende maximale huurprijs van € 1.123,13 (prijspeil 2023). Het vernieuwde WWS-stelsel houdt tevens rekening met duurzaamheid en de buitenruimte van huurwoningen.

Daarnaast wordt de WOZ-waarde gemaximeerd. In de huidige vorm ontvangt een woning de maximale WOZ-waarde punten bij 142 punten en dit wordt opgerekt naar 187 punten. Wanneer een woning meer dan 187 punten krijgt, telt de WOZ-waarde voor maximaal 33% mee in het totale aantal punten. Dit is bedoeld om te voorkomen dat woningen met een hoge WOZ-waarde snel in de vrije huursector belanden. Met andere woorden, een hoge WOZ-waarde levert minder punten op.

Verdient jouw vastgoed om verduurzaamd te worden?

Zoals eerder beschreven, wordt in het nieuwe stelsel extra aandacht besteed aan de duurzaamheid van woningen. Dit geldt niet alleen voor het nieuwe stelsel; in het huidige stelsel heeft het energielabel, naast de oppervlakte en WOZ-waarde, een aanzienlijke invloed.

Veel verhuurders controleren het energielabel van hun woning(en) en maken dan vaak ten onrechte de conclusie, dat de woning niet meer verhuurd mag worden in de vrije huur sector en het daarom niet meer interessant is om het object te verduurzamen, waarnaar ze overgaan tot uitponden. Er wordt echter voorbij gegaan aan het feit, dat met name bij eengezinswoningen, het energielabel eenvoudig verbeterd kan worden met relatief beperkte investeringen en dat de woning derhalve wel in de vrije huur sector verhuurd mag worden.

Voor appartementen, in het bijzonder de kleinere en oudere appartementen met een laag energielabel, ligt de verduurzamingsopgave ietwat genuanceerder. Dit komt met name doordat appartement complexen een “Vereniging van Eigenaars” heeft en verduurzamingsmaatregelen goedgekeurd dienen te worden door de Verening. Hierdoor is de kans groter, dat deze appartementen niet boven het puntenaantal van 148 komen en derhalve niet meer in de vrije huursector verhuurd mogen worden. Bij dit soort appartementen met een lastige verduurzamingsopgaaf, vaak binnenstedelijk gelegen en daarom ook in veel gevallen verhuurd voor een te hoge prijs, ligt dan ook het risico bij beleggers.

Vrije huursector woningen zijn goud waard?

Het doel van de wet Wet Betaalbare huur is om op termijn de huur van 300.000 woningen met ongeveer 190 euro per maand te verlagen. Hierdoor wordt de middenhuur minder interessant voor beleggers, waardoor de voorraad middenhuur woningen afneemt. Beleggers gaan op zoek naar mogelijkheden om verhuurde woningen te optimaliseren voor het WWS-puntenstelsel, zodat deze woningen in de vrijesector komen.

Indien dit niet lukt, kiezen ze vaak voor uitponden. Dit, samen met de opkoopbescherming die in veel gemeenten van kracht is, vergroot de kans op afname van de voorraad huurwoningen in het middensegment en tevens beperkt het de toestroom van nieuw aanbod in dit segment. De vraag naar woonruimte blijft echter onverminderd groot en neemt zelfs toe, wat leidt tot een verwachte stijging van de huurprijzen in de vrije-huursector en een lage mutatiegraad als gevolg van beperkt aanbod.

Wat kan Snelder Snelder Zijlstra voor jou doen?

Ons kantoor beschikt over uitgebreide ervaring en kennis om jou te adviseren, niet alleen op het gebied van verkoop en verhuur, maar ook bij het objectief beoordelen van jouw portefeuille. Indien verstandig, kunnen we je helpen bij het uitponden, gevolgd door de herinvestering van vrijgekomen middelen. Ben je benieuwd naar de mogelijkheden? Neem gerust contact met ons op.