Prinsjesdag 2026: wat betekenen de plannen voor vastgoedbeleggers?

De vastgoedmarkt heeft de afgelopen jaren met de nodige veranderingen te maken gehad. Hogere financieringslasten, wijzigingen in de fiscale regelgeving en nieuwe wetgeving op de huurmarkt hebben hun weerslag gehad op het rendement en daarmee op de waarde van vastgoed.

Ook tijdens Prinsjesdag 2026 zijn verschillende maatregelen en voornemens bekendgemaakt die voor vastgoedbeleggers relevant zijn. Niet iedere maatregel heeft direct invloed op de marktwaarde van vastgoed, maar gezamenlijk kunnen ze wel degelijk gevolgen hebben voor investeringsbeslissingen, rendementen en de verhandelbaarheid van vastgoed. Vanuit de vastgoedpraktijk zet ik een aantal belangrijke ontwikkelingen op een rij.

Overdrachtsbelasting voor woningen omlaag
Een belangrijke wijziging voor woningbeleggers is de voorgestelde verlaging van de overdrachtsbelasting. Voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, wil het kabinet het tarief per 1 januari 2027 verlagen van 8% naar 7%. Op een woning van € 500.000 scheelt één procentpunt € 5.000 aan overdrachtsbelasting. Bij grotere woningportefeuilles kan het verschil vanzelfsprekend aanzienlijk verder oplopen.

Voor een belegger betekent een lager tarief in eerste instantie lagere aankoopkosten. Vanuit waarderingsperspectief is echter vooral interessant wat dit uiteindelijk met de markt doet. Wanneer beleggers door lagere transactiekosten bereid zijn meer voor vastgoed te betalen, kan een deel van het fiscale voordeel uiteindelijk in de koopsommen terechtkomen. Of en in welke mate dit gebeurt, zal in de praktijk moeten blijken.

Box 3: onzekerheid blijft voor particuliere vastgoedbeleggers
Voor particuliere vastgoedbeleggers blijft Box 3 een belangrijk aandachtspunt. Er wordt al langere tijd gewerkt aan een nieuw stelsel waarin het werkelijk behaalde rendement een grotere rol krijgt, maar de definitieve vorm daarvan staat nog niet vast.

Voorlopig blijft daardoor het bestaande stelsel relevant, waarbij wordt gewerkt met forfaitaire rendementen en waarbij onder voorwaarden tegenbewijs kan worden geleverd wanneer het werkelijk behaalde rendement lager ligt.

Juist voor vastgoed is de discussie over wat als ‘werkelijk rendement’ moet worden beschouwd belangrijk. De fiscale uitkomst hoeft namelijk niet gelijk te zijn aan de kasstroom die een belegger daadwerkelijk uit een object ontvangt. Naast huurinkomsten kunnen bijvoorbeeld waardeveranderingen een rol spelen, terwijl niet iedere kostenpost fiscaal op dezelfde wijze wordt behandeld. Daar zit vanuit vastgoedperspectief een belangrijk verschil. Een belegger kijkt uiteindelijk naar wat onderaan de streep resteert: huurinkomsten minus onder meer financieringslasten, onderhoud, belastingen, beheer en eventuele leegstand. Voor particuliere vastgoedbeleggers blijft het daarom belangrijk om niet alleen naar de huurinkomsten en waardeontwikkeling van het vastgoed te kijken, maar ook naar de fiscale positie waarin het vastgoed wordt aangehouden.

Wat betekent dit voor de vastgoedmarkt?
Veel van deze maatregelen lijken op het eerste gezicht vooral fiscale techniek. Uiteindelijk kunnen ze echter wel degelijk hun weerslag krijgen op de vastgoedmarkt. Een belegger kijkt immers naar het rendement dat onderaan de streep resteert. Belastingen, financieringskosten, onderhoud, regelgeving en leegstandsrisico hebben allemaal invloed op dat rendement. Veranderen deze uitgangspunten, dan kan ook de prijs veranderen die een belegger bereid is voor een object te betalen.

De voorgestelde verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen is daar een goed voorbeeld van. Een lager tarief verlaagt de transactiekosten. De vraag is vervolgens in hoeverre dat voordeel bij de koper blijft of zich door marktwerking uiteindelijk vertaalt in hogere biedingen en daarmee hogere transactieprijzen.

Hetzelfde mechanisme kan de andere kant op werken. Wanneer de belastingdruk, financieringslasten of exploitatiekosten toenemen, kan het rendement onder druk komen te staan. Wanneer beleggers als gevolg daarvan een hoger rendement verlangen, kan dit bij gelijkblijvende huurinkomsten een neerwaarts effect hebben op de waarde. Fiscaliteit staat daarmee niet los van vastgoedwaarde. Uiteindelijk gaat het om de samenhang tussen inkomsten, kosten, risico en het rendement dat een belegger verlangt.

Prinsjesdag verandert de vastgoedmarkt niet van de ene op de andere dag. De aangekondigde maatregelen laten echter opnieuw zien dat de uitgangspunten van een vastgoedbelegging kunnen veranderen. Voor beleggers is het daarom belangrijk om niet alleen de waarde van het vastgoed zelf periodiek tegen het licht te houden, maar ook de uitgangspunten waarop de investering is gebaseerd.

Wat kan SnelderZijlstra voor u betekenen? Ons kantoor beschikt over ruime ervaring en kennis om u te adviseren, niet alleen bij verkoop en verhuur, maar ook bij het objectief beoordelen van uw vastgoedportefeuille.

Heeft u vragen over de gevolgen van deze wijzigingen voor uw situatie? Neem gerust contact met ons op, wij denk graag met u mee.